Stima degli indici di urbanizzazione nella perequazione urbanistica

Volume denso di informazioni tecniche e notazioni di grande utilità pratica e applicativa La stima degli indici di urbanizzazione nella perequazione urbanistica di Pierluigi Morano. In esso l'autore propone le guida di quel virtuoso percorso valutativo e negoziale che può rivelarsi utile, nel caso di esproprio fondiario, per il raggiungimento della reciproca soddisfazione fra la componente pubblica e la proprietà privata. La Cost Volume Profit Analysis (CVPA) è infatti una metodologia estimativa utile per l'urbanistica e uno strumento di lavoro che non può in alcun modo prescindere da una profonda conoscenza del territorio e delle sue potenzialità, specialmente immobiliari. Perché se è vero che l'ambiente detiene, quasi sempre, requisiti di innegabile valore paesaggistico, dalla difficile quantificazione monetaria, il suolo rappresenta sicuramente un valore economico e come tale può essere riferito e parametrato in relazione ad alcuni valori conosciuti o conoscibili. La CVPA assolve infatti a più funzioni: in primo luogo, rende giocoforza trasparente un processo decisionale che finora è risultato tale sono in poche esperienze di carattere esemplare; in secondo luogo, migliora tale processo sistematizzando una molteplicità di singole operazioni estimative in un modello matematico di efficace rappresentazione grafica; in terzo luogo, introduce una utile componente di flessibilità -determinata con criteri oggettivi e quindi non casuali e tanto meno discrezionali- nel dispositivo perequativo.Dei tre capisaldi della riforma urbanistica, quello che ha trovato maggiore condivisione nelle leggi regionali e nelle pratiche comunali di pianificazione, è senz'altro la perequazione urbanistica. Il messaggio trasmesso dal principio perequativo è infatti semplice e accattivante, e quindi anche molto penetrante: trattiamo allo stesso modo i proprietari di suoli in analoghe condizioni di fatto e di diritto anziché fare discriminazioni, realizziamo la "città pubblica" insieme agli interventi privati minimizzandone i costi per la collettività anziché lasciare inattuata una parte essenziale del progetto di città. Così come il principio è semplice, complessa è la sua traduzione operativa: l'appropriata applicazione del principio perequativo richiede accurate indagini sulle caratteristiche urbanistiche e giuridiche dei suoli, sulle valorizzazioni fondiarie associate agli indici di edificabilità proposti, sui rapporti tra tipologie edilizie e consumo di superficie fondiaria, sulle relazioni tra dimensionamento del piano e fabbisogno di aree per i servizi, e via dicendo. Questa complessità, nelle sperimentazioni locali, interagisce con numerose variabili esogene al principio perequativo ed ai passaggi principali della sua procedura applicativa, quali lo stato della pianificazione vigente, gli obiettivi dell'Amministrazione comunale, le peculiarità urbanistiche della città, le capacità imprenditoriali locali, e altre ancora. Nella prima l'autore rivista il percorso metodologico che di solito si segue nella elaborazione dei piani urbanistici perequativi allo scopo di evidenziarne i passaggi cruciali e di mettere quindi in luce l'apporto che può e deve essere recato dalle discipline estimative e valutative. Nel corso di tale disamina, il contenuto tecnico-urbanistico delle scelte che si compiono in ogni passaggio è interpretato e concettualizzato con riferimento alla teoria economica. E' così possibile acquisire piena consapevolezza circa il senso reale e le implicazioni economiche delle scelte da compiere. La seconda parte si concentra sulla ricerca del punto di equilibrio tra l'interesse privato e l'interesse pubblico. L'uno attiene al riconoscimento del valore fondiario e del profitto imprenditoriale. L'altro, alla realizzazione di valorizzazioni nel complesso socialmente eque e singolarmente funzionali alla attuazione del progetto di città che il piano urbanistico intende realizzare. Coprendo così uno spazio rimasto finora abbastanza vuoto, il contributo di Pierluigi Morano rafforza la metodologia applicativa dell'approccio perequativo e compensativo, e crea il presupposto perché essa possa aprirsi ad ulteriori sviluppi e affinamenti.