Le locazioni ad uso di abitazione

INDICE INTRODUZIONE Vincenzo Guffaro I. I NUOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE Stefano Giove 1. La locazione ad uso abitativo dopo la riforma 2. La forma 3. I problemi di diritto transitorio 4. I contratti ordinari 5. I contratti alternativi. La nuova assistenza delle associazioni di categoria 6. Il contratto alternativo «tipo» II. IL RUOLO DELLE ASSOCIAZIONI Paolo Scalettaris 1. I contratti ordinari 2. L'assistenza da parte delle associazioni 2.1. I soggetti che possono prestare assistenza 2.2. Lanatura dell'assistenza 2.3. Il contenuto e le modalità dell'assistenza 2.4. L'assistenza in sede di rinnovo dei contratti e rispetto ai contratti in corso 2.5. Le trattative per la stipulazione di un nuovo contratto di locazione durante la sospensione dell'esecuzione del rilascio 3. I contratti alternativi 3.1 La «Convenzíone nazionale» 3.2. Il criterio della «maggiore rappresentatività» 3.3. Problemi di costituzionalità 3.4. Il contenuto della Convenzione nazionale 3.5. Lo svolgimento del procedimento 4. I decreti del Ministro 5. Gli accordi locali 5.1. Il contenuto dei primi accordi locali 5.2. Il contratto-tipo 5.3. Verifica del rispetto dei criteri generali da parte dell'accordo locale 5.4. Accordi locali integrativi per le grandi proprietà immobiliari 5.5. Le forme ed i tempi di svolgimento delle contrattazioni locali 6. Gli accordi locali per le locazioni transitorie e per studenti III. I CONTRATTI DI LOCAZIONE DI NATURA TRANSITORIA E PER ESIGENZE ABITATIVE DEGLI STUDENTI UNIVERSITARICarlo Maria Verardi 1. Cenni alla disciplina delle locazioni stipulate per esigenze abitative transitorie nella legge n. 392/1978 ...
1.1. ... e nella legge n. 359/1992 2. La sorte delle locazioni transitorie concluse prima dell'entrata in vigore della riforma ...
2.1 ... e delle locazioni transitorie rinnovate tacitamente ai sensi dell'art. 2, sesto comma, legge n. 431/1998 ...
2.2. ... e delle locazioni transitorie concluse dopo l'entrata in vigore della riforma ma prima dell'approvazione degli accordi locali 3. La soluzione adottata nella legge n. 431/1998. La distinzione tra locazioni transitorie ordinarie e speciali 4. Il fondamento della disciplina 5. L'ambito di applicazione dell'istituto ed il suo regime fiscale 6. Le fonti 7. La nozione di transitorietà 7.1. L'esigenza di esplicitazione delle ragioni di transitorietà e le necessarie allegazioni documentali 7.2. Carattere esemplificativo delle fattispecie individuate nella contrattazione locale. Casistica 8. Le fattispecie escluse. La possibilità di concludere contratti di locazione ad uso foresteria ai sensi della nuova legge 9. L'assoggettamento della transitorietà al requisito formale. L'azione di riconduzione delle locazioni transitorie di fatto alla disciplina legale 10. Inapplicabilità della disciplina dell'art. 80, legge n. 392/1978 10.1. Applicabilità dalle nuove locazioni transitorie del regime di cui agli artt. 5 e 55 della legge n. 392/1978 11. Il regime dei contratti transitori ordinari nel decreto e negli accordi territoriali 11.1. Le modalita' di stipulazione 11.2. La durata. La violazione dei limiti fissati nella contrattazione locale 11.2.1. L'onere di conferma della transitorietà 11.2.2. La riconduzione del rapporto alla disciplina dei contratti ordinari 11.2.3. Le sanzioni a carico del locatore in caso di mancata destinazione agli usi dichiarati in contratto 11.3. Il canone 11.4. Le altre condizioni fissate nella contrattazione territoriale 12. Le locazioni per esigenze degli studenti universitari 12.1. I caratteri ed i requisiti della fattispecie. La limitazione agli studenti universitari fuori sede. Critica 12.2. I soggetti legittimati a sottoscrivere il contratto. L'impostazione restrittiva del decreto. Critica 13. Il regime dei contratti per studenti universitari nel decreto e negli accordi territoriali 13.1. La forma e le modalità di stipulazione 13.2. La durata. La rinnovazione automatica del contratto. La facoltà di diniego alla prima scadenza da parte del locatore 13.2. l. Il recesso del conduttore 13.3. Il canone 13.4. Il divieto di sublocazione 13.5. La previsione di filtri conciliativi. Le prime forme di attuazione nella contrattazione territoriale IV. LE INVALIDITA' DEL CONTRATTO Vincenzo Cuffaro 1. Il regime della invalidità delle clausolecontrattuali nella disciplina previgente 2. Il regime della invalidità nella legge n. 431/1998. La ricognizione dei dati normativi 3. Invalidità delle pattuizioni nei contratti alternativi 4. Invalidità delle pattuizioni nei contratti ordinari 5. Invalidità delle pattuizioni elusive della durata legale 6. La violazione degli adempimenti fiscali 7. La violazione del requisito di forma 8. Il significato della disciplina V. LE AGEVOLAZIONI FISCALI Carlo Geronimo Cardia 1. Premessa 2. Possibile riduzione dell'aliquota minima ICI 2.1. (Segue). Finalità 2.2. (Segue). Presupposti 3. Penalizzazione per gli immobili sfitti 4. Agevolazioni (art. 8) 4.1. (Segue). Imposte dirette ed imposta di registro: natura delle agevolazioni e presupposti comuni 4.2. (Segue). In particolare le imposte dirette 4.3. (Segue). In particolare l'imposta di registro 5. Principio della percezione del canone di locazione 6. Ambito soggettivo di applicazione delle agevolazioni (e penalizzazioni) ICI, imposte sui redditi ed imposta di registro: considerazioni in attesa della circolare del Ministero delle finanze- 7. Ulteriori disposizione in materia fiscale. Fondi pensione (art. 9); detrazione IRPEF (art. 10) e contributo ai sensi dell'art. 11, terzo comma; condizioni per il provvedimento di rilascio dell'immobile (art. 7): cenni 8. Conclusioni VI. LE FATTISPECIE CONTRATTUALI ESCLUSE Stefano Giove 1. La effettiva incidenza della novella sul tipo locazione abitativa 2. I contratti relativi a beni tutelati, alle abitazioni signorili o in ville o castelli 3. Immobili di edilizia residenziale pubblica 4. Immobili locati solo per finalità turistiche 5. I contratti locazione (transitori) stipulati dagli enti locali come conduttori VII. IL DINIEGO DI RINNOVAZIONE DEL CONTRATTO ALLA PRIMA SCADENZA ED IL RECESSO DEL CONDUTTORE Carlo Maria Verardi 1. L'ambito di applicazione ed il fondamento dell'istituto 2. Il contenuto e le modalità di comunicazione della disdetta 3. La procedura per il diniego di rinnovo 4. I singoli motivi. Il diniego di rinnovo motivato dalle esigenze del locatore 4.1. L'uso diretto dell'immobile da parte del locatore o dei propri familiari 4.2. L'uso dell'immobile per l'esercizio di attività dirette al perseguimento delle finalità istituzionali o statutarie del locatore 4.2.1. L'idoneità e la piena disponibilità dell'immobile 4.3. L'intenzione del locatore di alienare l'immobile a terzi 4.3.1. Trasferimento dell'immobile e diritto di prelazione e di riscatto del conduttore 5. Gli interventi edilizi giustificanti il diniego di rinnovo. La necessità di ricostruzione o di opere di stabilizzazione dell'edificio in cui si trova l'immobile locato 5.1. L'integrale ristrutturazione, la demolizione e la trasformazione dello stabile in cui si trova l'immobile 5.1.1. Il diritto di prelazione del conduttore nel caso di nuova concessione in locazione dell'immobile 6. Il diniego di rinnovo motivato dalle condizioni del conduttore. La disponibilità di un immobile libero e idoneo nello stesso comune 6.1. La mancata occupazione dell'immobile da parte del conduttore 7. Le sanzioni per il locatore 7.1. L'abuso del diritto di disdetta 7.2. La mancata destinazione dell'immobile agli usi indicati in disdetta 8. Il recesso del conduttore VIII. LA NUOVA DISCIPLINA DELL'ESECUZIONE DEL RILASCIO DELL'IMMOBILE LOCATO Domenico Piombo 1. Il problema dell'esecuzione degli sfratti. Generalità 2. Il termine di rilascio ex art. 56, legge n. 392/1978 3. Le novità della legge n. 431/1998: quadro sintetico 4. La sospensione dell'esecuzione: a) effetti 4.1. b) Ambito di applicazione 4.2. c) Finalità della sospensione 4.3. d) Casi esclusi dal beneficio della sospensione 5. La «nuova fissazione» giudiziale del giorno dell'esecuzione in generale 5.1. La distinzione tra provvedimenti di rilascio operata dal terzo e quarto comma dell'art. 6, legge n. 431/1998 5.2. Transitorietà del nuovo sistema 5.3. La «graduazione» dei provvedimenti di rilascio emessi prima del dicembre 1998 5.4. La «graduazione» dei provvedimenti di rilascio emessi a partire 30 dicembre 1998 5.5. I casi di differibilità fino a diciotto mesi del giorno dell'esecuzione 6. Il procedimento di «rifissazione del giorno dell'esecuzione» 6.1. Legittimazione a proporre l'istanza 6.2. La competenza 6.3. La fase introduttiva del procedimento 6.3.1. Necessità, o meno, del patrocinio legale 6.3.2. La documentazione da allegare al ricorso 6.3.3. Notifica del ricorso e deduzioni del locatore 6.4. La sospensione dell'esecuzione in pendenza dell'istanza di «graduazione» 6.5. La definizione del procedimento ed i suoi effetti 6.6. L'impugnazione del provvedimento del giudice monocratico 7. La priorità agli sfrattati nell'assegnazione degli alloggi di proprietà di enti pubblici previdenziali e società assicurative 8. La prova della «regolarità fiscale» dell'immobile e del contratto di locazione IX. IL RISARCIMENTO DEL DANNO DA RITARDATO RILASCIO DELL'IMMOBILE LOCATO Domenico Piombo 1. Le disposizioni dell'art. 6, sesto comma, legge n. 431/1998. Generalità 2. La disciplina generale dell'art. 1591 c.c.
2.1. L'obbligo di pagamento del «corrispettivo convenuto» 2.1.1. La c.d. perpetuatio obligationis 2.1.2. La determinazione del «corrispettivo convenuto» ex art. 1591 c.c.
2.2. Il risarcimento del maggior danno2.2.1. Ineseguibilità dello sfratto e risarcibilità del maggior danno 2.2.2. La prova del maggior danno 3. La disposizione dell'art. 1 bis, d.l. n. 551/1988 (convertito nella legge n. 61/1989) 4. La forfettizzazione del danno del ritardato rilascio nella legge n. 431/1998 4.1. Ambito di applicazione 4.2. Sulla legittimità costituzionale della norma 4.3. Misura dell'indennità di occupazione 5. La morosità del conduttore nel periodo di sospensione dell'esecuzione del rilascio e le sue conseguenze 5.1. L'inadempimento rilevante ai fini della perdita del beneficio della sospensione dell'esecuzione 5.2. Il procedimento per la declaratoria della decadenza.