La valutazione nei processi di piano. Strumenti complessi di trasformazione urbana

Parte I.
Gli elementi della valutazione
(Cosa si intende per valutazione?; L'obiettivo della valutazione; La costruzione dei criteri; Il significato di valore; I valori delle risorse del territorio: valore totale complesso e individuazione dei trade-off )
I modelli teorici di approccio razionale al processo decisionale
Il processo decisionale nella valutazione
La funzione razionalizzatrice della valutazione nel piano urbanistico
(La valutazione come componente dei processi di decisione; Limiti della funzione razionalizzatrice: il riduzionismo; Pertinenza e affidabilità della valutazione dei piani)
Tecniche di valutazione come strumento di aiuto alla decisione per l'urbanistica sostenibile
(Valutare la sostenibilità ambientale delle trasformazioni urbane: i concetti di sostenibilità debole e forte; La valutazione nella fase attrattivo gestionale: il nodo delle risorse finanziare, delle regole e del progetto)
La valutazione delle trasformazioni urbane: l'analisi costi ricavi (ACR)
(La valutazione delle trasformazioni urbane: due questioni principali; La definizione dei criteri e delle procedure valutative per la predisposizione di strumenti di pianificazione territoriale; la fattibilità del progetto: l'analisi costi ricavi; La fattibilità dei progetti: aspetti operativi)
L'analisi multicriteriale
(Una tassonomia dell'analisi multicriteriale; Le modalità di esplicazione di un problema multiattributo; Analisi multicriteria: valutazione di piani, progetti, processi alternativi)
L'Analytic hierarchy process
(Introduzione al metodo dell'AHP; Gli assiomi generali dell'AHP; Alcuni concetti di base dell' analytic hierarchy process ; La logica dell'AHP; La procedura pratica e la dimensione applicativa dell'AHP; Giudizi inconsistenti)
Parte II.
Applicazione dell'AHP al caso di studio
(Introduzione; La procedura d'analisi; Gli aspetti metodologici delle verifiche del bilancio economico e finanziario delle proposte; Il valore dell'area nei casi in studio; La fattibilità finanziaria del progetto: gli indicatori di convenienza economica; Valutazione finale delle proposte)
L'applicazione dell'AHP
(Metodologia di scelta delle alternative e dei criteri; La descrizione dei criteri di valutazione adottati: indicatori finanziari e di carico urbanistico; Resoconto delle misure quantitative dell'intervento di trasformazione; Applicazione dell'ahp con indicatori calcolati su dati di input ricavati dalle analisi economiche finanziarie e dai progetti presentati al comune di Cagliari PRU; Commenti sui giudizi di comparazione espressi; Sintesi delle alternative rispetto all'obiettivo; Applicazione dell'AHP sui pru: ipotesi con incidenza di area minima del 15%; Applicazione dell'AHP sui PRU: ipotesi con incidenza area con valore medio del 25% e ipotesi con valore massimo del 35%; Perché è importante analizzare uno scenario con indice di incidenza area variato?; Conclusioni)
Profilo del PRU analizzati
(Profilo del PRU "Edilia"; Profilo del PRU "I Fenicotteri"; Profilo del PRU "Tepor"; Profilo del PRU "Magnolia"; Profilo del PRU "Aree Provinciali di Cagliari"; Profilo Accordo di programma "Aree Regione Sardegna-Comune di Cagliari"; Profilo del PRU "Sant'Avendrace"; Schede riassuntive dell'analisi economico- finanziaria)
Studio della fattibilità economico-finanziaria della trasformazione urbana delle aree della Provincia inserite nel PUC di Cagliari
(Introduzione; Fasi dello studio; Applicazione dell'AHP alla prima ipotesi con incidenza dell'area del 15%; Applicazione dell'AHP alla prima ipotesi con incidenza d'area del 25% e del 35%; Applicazione dell'AHP alla seconda ipotesi con incidenza del 25%; Conclusioni).

Le attuali tendenze nel campo della pianificazione e gestione urbanistica hanno ridefinito la sostanza del piano, apportando innovazioni di processo e di contenuto. Il piano urbanistico assume sempre più la natura di cornice e contesto di azione, prendendo nel contempo la forma di un processo interattivo e argomentativo in cui la valutazione ha un ruolo centrale.

Questo modello di pianificazione in cui la trasformazione della città è sempre più legata a forme di negoziazione tra gli attori pubblici e privati, richiede il calcolo delle convenienze reciproche, presuppone la preventiva chiara definizione dei risultati che si vogliono conseguire con i singoli progetti.

Quando anche le indicazioni degli strumenti urbanistici a cui devono sottostare i progetti di trasformazione urbana sono oggetto di negoziazione, il contesto decisionale è in larga parte indeterminato, obiettivi, criteri e preferenze sono essi stessi oggetto di contrattazione, in tutti questi casi la valutazione assume un ruolo di aiuto alla decisione.

In questo contesto, in cui la valutazione progettuale e la valutazione economica finanziaria sono integrate, diventa imprescindibile affrontare sia problemi inerenti la fattibilità degli interventi, sia questioni legate alla perequazione e coerenza delle scelte urbanistiche.

Nella prima parte di questo volume sono trattati alcuni degli aspetti metodologici inerenti la valutazione dei piani e dei progetti.

La seconda parte è dedicata all'applicazione di una metodologia di tipo multicriteriale: l' analytic hierarchy process . Il primo caso di studio affronta la valutazione sincronica dei Programmi Integrati, mentre il secondo caso illustra l'analisi di pre-fattibilità di un intervento di trasformazione urbana.


Giampaolo Marchi è professore associato di Estimo presso la Facoltà di Ingegneria dell'Università di Cagliari. La sua ricerca è orientata all'analisi delle interazioni tra i valori economico ambientali e i processi di pianificazione territoriale e urbana. È autore di numerosi contributi tra cui Analisi dei valori immobiliari , University Press Cuec, 1999; Dimensione ecologica e sviluppo locale: problemi di valutazione (con Giovanni Maciocco), Angeli, 2000; Etica e pianificazione spaziale. Scritti in onore di Fernando Clemente (con Giovanni Maciocco e Giancarlo Depilano), Angeli, 2000.

Luca Lenti , ingegnere, è dottorando di ricerca in Ingegneria del territorio presso l'Università di Cagliari.